Ремонт у новобудові: з чого почати, усадка будинку і типові помилки

Квартира в новобудові здається ідеальним стартом: нічого не треба демонтувати, мережі нові, можна спланувати все під себе. Але саме в новобудовах найчастіше трапляються тріщини на свіжих стінах, «гуляюча» плитка і переробки через те, що проводку чи сантехніку розвели «як у забудовника». Розповідаємо, з чого почати ремонт у новому будинку, що робити з усадкою і яких помилок уникати.

Крок 1. Прийміть квартиру від забудовника

До підписання акта приймання огляньте квартиру уважно — після нього претензії буде складніше пред'явити. Що перевірити:

• вікна і балконні двері — чи відкриваються без зусиль, чи немає подряпин, тріщин склопакетів, чи є ущільнювачі;
• стіни й перекриття — тріщини, сліди протікань, відхилення від вертикалі (рівнем або правилом);
• стяжка, якщо є, — тріщини, порожнини (простукуванням), перепади;
• електрика — наявність щита, вводу, автоматів, заземлення;
• вода й опалення — крани на вводі, лічильники, радіатори без протікань;
• вентиляція — тяга в каналах кухні й санвузла.

Усі недоліки фіксуйте письмово в акті з фото. Корисний також чеклист «Перевірка квартири перед покупкою» — він стосується інженерних систем і для новобудов.

Крок 2. Що таке усадка і чи треба її чекати

Новий будинок навантажується поступово: заселяються мешканці, роблять ремонти, завозять меблі. Основа і конструкції трохи деформуються, і в перші роки можуть з'являтися дрібні тріщини — особливо на стиках різних матеріалів: газоблок і бетон, перегородка і перекриття.

Наскільки це критично, залежить від типу будинку:

• монолітно-каркасні будинки з заповненням газоблоком чи цеглою — сам каркас осідає мало, але на стиках каркаса і заповнення тріщини трапляються часто;
• цегляні будинки дають помітнішу усадку, ніж монолітні;
• панельні — тріщини найчастіше на швах між панелями.

Чекати кілька років із ремонтом мало хто може. Тому правильна стратегія — не чекати, а робити ремонт з урахуванням можливих рухів конструкцій.

Як зробити ремонт стійким до усадки

• Армувати стики різнорідних матеріалів сіткою під штукатуркою — бетон і газоблок, стіна і перегородка.
• Використовувати еластичні матеріали там, де можливий рух: для фарбування — армувальне склополотно (павутинку), для плитки — еластичні клеї.
• Робити деформаційні шви в стяжці на великих площах і на межах приміщень, а також демпферну стрічку по периметру.
• Натяжна стеля менш чутлива до тріщин у перекритті, ніж шпаклювана гіпсокартонна. Порівняння — у статті «Стеля: гіпсокартон чи натяжна».
• Дорогі чистові рішення (декоративна штукатурка, складні шпалери) можна відкласти на рік-два, а спочатку пофарбувати стіни — фарбу легко оновити, якщо з'явиться тріщина.

Крок 3. Плануйте інженерію під себе

Забудовник зазвичай робить мінімум: ввід електрики в щит і одну-дві точки, стояки й лічильники води. Розведення по квартирі — ваша задача, і тут важливо не економити.

• Електрика: окремі лінії на плиту, духовку, пральну й посудомийну машини, бойлер, кондиціонери; ПЗВ на мокрі зони. Орієнтовно 220–350 грн за точку в Києві. Детально — «Електрика при ремонті».
• Сантехніка: розведення від лічильників до всіх приладів, фільтри, редуктор тиску. Орієнтовно 900–1500 грн за точку в Києві.
• Гідроізоляція в санвузлах і на кухні — обов'язково, навіть якщо забудовник її «вже зробив». Див. «Гідроізоляція у квартирі».
• Шумоізоляція — у новобудовах вона часто слабка. Якщо плануєте, робіть до оздоблення: «Шумоізоляція квартири».

Скільки коштує ремонт у новобудові

Квартира «без оздоблення» потребує повного циклу робіт — від перегородок і штукатурки до чистової обробки. Тому за ціною це капітальний ремонт або ремонт під ключ:

Вид ремонту	Київ, грн/м² (робота)	Від, регіони
Капітальний (повний цикл, стандартне оздоблення)	5000–8000	від 3500
Під ключ за дизайн-проєктом	8000–12000	від 6000

Окремі роботи в Києві: штукатурка по маяках — 280–400 грн/м², стяжка — 280–400 грн/м², плитка — 650–1000 грн/м², гіпсокартонні перегородки — 550–800 грн/м². Матеріали — окремо, для повного циклу їхня вартість часто порівнянна з роботою. Ціни по 11 містах — у статті «Скільки коштує ремонт квартири».

Терміни: ремонт у новобудові «з нуля» займає орієнтовно 3–6 місяців. Значна частина — технологічні паузи на висихання штукатурки і стяжки.

Якщо квартира вже з «передчистовим» оздобленням

Деякі забудовники здають квартири з передчистовим оздобленням: штукатурка, стяжка, базове розведення електрики. Це економить час, але не скасовує перевірки. Перед тим як переходити до чистових робіт, варто:

• перевірити площину стін правилом 2 м і кути — під плитку й кухню часто доводиться доводити геометрію;
• простукати стяжку і штукатурку на порожнини;
• звірити розведення електрики з вашим планом меблів — точки найчастіше стоять «не там»;
• перевірити гідроізоляцію в санвузлі або зробити її заново.

Те, що не відповідає вашим потребам, краще переробити до чистового оздоблення, а не після.

Черговість ремонту в новобудові

1. Приймання квартири, заміри, план меблів, електрики й сантехніки.
2. Перегородки (якщо змінюєте планування від забудовника).
3. Заміна або регулювання вікон, якщо є недоліки.
4. Розведення електрики і сантехніки, фото трас.
5. Штукатурка з армуванням стиків.
6. Стяжка або наливна підлога — див. «Стяжка підлоги».
7. Гідроізоляція і плитка в мокрих зонах.
8. Стелі, шпаклювання, фарбування.
9. Підлогове покриття, двері, плінтуси, сантехприлади, кухня.

Детальніше про кожен етап — у статті «Послідовність ремонту квартири».

Типові помилки при ремонті в новобудові

• Довіряти стяжці від забудовника без перевірки. Вона буває тріснутою, з порожнинами чи перепадами — плитка й ламінат на ній довго не проживуть.
• Класти покриття на вологу основу. Новий будинок ще віддає будівельну вологу; підлога і стіни мають висохнути.
• Залишати електрику «як є». Однієї-двох точок від забудовника не вистачить, а пізніше доведеться штробити готові стіни.
• Не армувати стики газоблоку й бетону — саме там з'являються перші тріщини.
• Робити ремонт без огляду на сусідів. Перші роки в будинку йдуть ремонти: вібрація і шум від сусідів можуть позначитися на свіжому оздобленні. Найделікатніші роботи краще планувати наприкінці.
• Порушувати план інженерних мереж будинку — переносити мокрі зони над житловими кімнатами сусідів чи чіпати вентканали.

Чим допоможе «Гарант Ремонт»

Ремонт у новобудові ми ведемо «з нуля»: від приймання квартири і плану інженерії до чистового оздоблення. Враховуємо усадку — армуємо стики, робимо деформаційні шви і обираємо матеріали, що витримують рухи конструкцій.

• Оцінка вартості до початку робіт — майстер приїжджає на замір і складає кошторис по етапах, щоб ви знали бюджет заздалегідь.
• Робота поетапно — ви приймаєте кожен етап, і лише після цього ми переходимо до наступного.
• Своя інженерія — електрику й сантехніку виконують наші електрики та сантехніки.
• Гарантія на роботи від 1 року.
• 11 міст — Київ, Дніпро, Одеса, Вінниця, Львів, Івано-Франківськ, Житомир, Харків, Полтава, Кривий Ріг і Луцьк.

Докладніше про послугу — на сторінці ремонту квартир, орієнтовні ціни на окремі роботи — на сторінці цін. Замовити виїзд майстра для оцінки можна онлайн зі знижкою.

Часті запитання

Скільки чекати з ремонтом після здачі будинку?

Чекати роками не обов'язково. Головне — робити ремонт з урахуванням усадки: армувати стики, робити деформаційні шви, обирати еластичні матеріали і не поспішати з найдорожчим оздобленням.

Чи можна залишити стяжку від забудовника?

Можна, якщо вона рівна, міцна, без тріщин і порожнин. Це перевіряють рівнем і простукуванням. Часто достатньо наливної підлоги поверх неї.

Скільки коштує ремонт однокімнатної квартири в новобудові?

Для 40 м² у Києві робота повного циклу орієнтовно коштує 200 000–320 000 грн, плюс матеріали. Точний кошторис — після огляду і замірів.

Чи можна переносити санвузол у новобудові?

Переносити мокрі зони над житловими кімнатами сусідів не можна. В межах санвузла чи кухні перенесення точок можливе, але з урахуванням ухилів каналізації і гідроізоляції.