Ремонт в новостройке: с чего начать, усадка дома и типичные ошибки

Квартира в новостройке кажется идеальным стартом: ничего не нужно демонтировать, сети новые, можно спланировать всё под себя. Но именно в новостройках чаще всего появляются трещины на свежих стенах, «гуляющая» плитка и переделки из-за того, что проводку или сантехнику развели «как у застройщика». Рассказываем, с чего начать ремонт в новом доме, что делать с усадкой и каких ошибок избегать.

Шаг 1. Примите квартиру у застройщика

До подписания акта приёмки осмотрите квартиру внимательно — после него претензии предъявить будет сложнее. Что проверить:

• окна и балконные двери — открываются ли без усилий, нет ли царапин, трещин стеклопакетов, есть ли уплотнители;
• стены и перекрытия — трещины, следы протечек, отклонения от вертикали (уровнем или правилом);
• стяжка, если есть, — трещины, пустоты (простукиванием), перепады;
• электрика — наличие щита, ввода, автоматов, заземления;
• вода и отопление — краны на вводе, счётчики, радиаторы без протечек;
• вентиляция — тяга в каналах кухни и санузла.

Все недостатки фиксируйте письменно в акте с фото. Полезен также чек-лист «Проверка квартиры перед покупкой» — он касается инженерных систем и для новостроек.

Шаг 2. Что такое усадка и нужно ли её ждать

Новый дом нагружается постепенно: заселяются жильцы, делают ремонты, завозят мебель. Основание и конструкции немного деформируются, и в первые годы могут появляться мелкие трещины — особенно на стыках разных материалов: газоблок и бетон, перегородка и перекрытие.

Насколько это критично, зависит от типа дома:

• монолитно-каркасные дома с заполнением газоблоком или кирпичом — сам каркас оседает мало, но на стыках каркаса и заполнения трещины бывают часто;
• кирпичные дома дают более заметную усадку, чем монолитные;
• панельные — трещины чаще всего на швах между панелями.

Ждать несколько лет с ремонтом мало кто может. Поэтому правильная стратегия — не ждать, а делать ремонт с учётом возможных движений конструкций.

Как сделать ремонт устойчивым к усадке

• Армировать стыки разнородных материалов сеткой под штукатуркой — бетон и газоблок, стена и перегородка.
• Использовать эластичные материалы там, где возможно движение: под покраску — армирующий стеклохолст (паутинку), для плитки — эластичные клеи.
• Делать деформационные швы в стяжке на больших площадях и на границах помещений, а также демпферную ленту по периметру.
• Натяжной потолок менее чувствителен к трещинам в перекрытии, чем шпаклёванный гипсокартонный. Сравнение — в статье «Потолок: гипсокартон или натяжной».
• Дорогие чистовые решения (декоративную штукатурку, сложные обои) можно отложить на год-два, а сначала покрасить стены — краску легко обновить, если появится трещина.

Шаг 3. Планируйте инженерию под себя

Застройщик обычно делает минимум: ввод электрики в щит и одну-две точки, стояки и счётчики воды. Разводка по квартире — ваша задача, и здесь важно не экономить.

• Электрика: отдельные линии на плиту, духовку, стиральную и посудомоечную машины, бойлер, кондиционеры; УЗО на мокрые зоны. Ориентировочно 220–350 грн за точку в Киеве. Подробно — «Электрика при ремонте».
• Сантехника: разводка от счётчиков ко всем приборам, фильтры, редуктор давления. Ориентировочно 900–1500 грн за точку в Киеве.
• Гидроизоляция в санузлах и на кухне — обязательно, даже если застройщик её «уже сделал». См. «Гидроизоляция в квартире».
• Шумоизоляция — в новостройках она часто слабая. Если планируете, делайте до отделки: «Шумоизоляция квартиры».

Сколько стоит ремонт в новостройке

Квартира «без отделки» требует полного цикла работ — от перегородок и штукатурки до чистовой отделки. Поэтому по цене это капитальный ремонт или ремонт под ключ:

Вид ремонта	Киев, грн/м² (работа)	От, регионы
Капитальный (полный цикл, стандартная отделка)	5000–8000	от 3500
Под ключ по дизайн-проекту	8000–12000	от 6000

Отдельные работы в Киеве: штукатурка по маякам — 280–400 грн/м², стяжка — 280–400 грн/м², плитка — 650–1000 грн/м², гипсокартонные перегородки — 550–800 грн/м². Материалы — отдельно, для полного цикла их стоимость часто сопоставима с работой. Цены по 11 городам — в статье «Сколько стоит ремонт квартиры».

Сроки: ремонт в новостройке «с нуля» занимает ориентировочно 3–6 месяцев. Значительная часть — технологические паузы на высыхание штукатурки и стяжки.

Если квартира уже с «предчистовой» отделкой

Некоторые застройщики сдают квартиры с предчистовой отделкой: штукатурка, стяжка, базовая разводка электрики. Это экономит время, но не отменяет проверки. Прежде чем переходить к чистовым работам, стоит:

• проверить плоскость стен правилом 2 м и углы — под плитку и кухню часто приходится доводить геометрию;
• простучать стяжку и штукатурку на пустоты;
• сверить разводку электрики с вашим планом мебели — точки чаще всего стоят «не там»;
• проверить гидроизоляцию в санузле или сделать её заново.

То, что не соответствует вашим потребностям, лучше переделать до чистовой отделки, а не после.

Очерёдность ремонта в новостройке

1. Приёмка квартиры, замеры, план мебели, электрики и сантехники.
2. Перегородки (если меняете планировку застройщика).
3. Замена или регулировка окон, если есть недостатки.
4. Разводка электрики и сантехники, фото трасс.
5. Штукатурка с армированием стыков.
6. Стяжка или наливной пол — см. «Стяжка пола».
7. Гидроизоляция и плитка в мокрых зонах.
8. Потолки, шпаклёвка, покраска.
9. Напольное покрытие, двери, плинтусы, сантехприборы, кухня.

Подробнее о каждом этапе — в статье «Последовательность ремонта квартиры».

Типичные ошибки при ремонте в новостройке

• Доверять стяжке застройщика без проверки. Она бывает треснувшей, с пустотами или перепадами — плитка и ламинат на ней долго не проживут.
• Класть покрытие на влажное основание. Новый дом ещё отдаёт строительную влагу; пол и стены должны высохнуть.
• Оставлять электрику «как есть». Одной-двух точек от застройщика не хватит, а позже придётся штробить готовые стены.
• Не армировать стыки газоблока и бетона — именно там появляются первые трещины.
• Делать ремонт без оглядки на соседей. Первые годы в доме идут ремонты: вибрация и шум от соседей могут сказаться на свежей отделке. Самые деликатные работы лучше планировать на конец.
• Нарушать схему инженерных сетей дома — переносить мокрые зоны над жилыми комнатами соседей или трогать вентканалы.

Чем поможет «Гарант Ремонт»

Ремонт в новостройке мы ведём «с нуля»: от приёмки квартиры и плана инженерии до чистовой отделки. Учитываем усадку — армируем стыки, делаем деформационные швы и выбираем материалы, которые выдерживают движения конструкций.

• Оценка стоимости до начала работ — мастер приезжает на замер и составляет смету по этапам, чтобы вы знали бюджет заранее.
• Работа поэтапно — вы принимаете каждый этап, и только после этого мы переходим к следующему.
• Своя инженерия — электрику и сантехнику выполняют наши электрики и сантехники.
• Гарантия на работы от 1 года.
• 11 городов — Киев, Днепр, Одесса, Винница, Львов, Ивано-Франковск, Житомир, Харьков, Полтава, Кривой Рог и Луцк.

Подробнее об услуге — на странице ремонта квартир, ориентировочные цены на отдельные работы — на странице цен. Заказать выезд мастера для оценки можно онлайн со скидкой.

Частые вопросы

Сколько ждать с ремонтом после сдачи дома?

Ждать годами не обязательно. Главное — делать ремонт с учётом усадки: армировать стыки, делать деформационные швы, выбирать эластичные материалы и не спешить с самой дорогой отделкой.

Можно ли оставить стяжку застройщика?

Можно, если она ровная, прочная, без трещин и пустот. Это проверяют уровнем и простукиванием. Часто достаточно наливного пола поверх неё.

Сколько стоит ремонт однокомнатной квартиры в новостройке?

Для 40 м² в Киеве работа полного цикла ориентировочно стоит 200 000–320 000 грн, плюс материалы. Точная смета — после осмотра и замеров.

Можно ли переносить санузел в новостройке?

Переносить мокрые зоны над жилыми комнатами соседей нельзя. В пределах санузла или кухни перенос точек возможен, но с учётом уклонов канализации и гидроизоляции.