Ремонт вторинного житла: що міняти обов'язково — проводка, труби, стояки, вікна

Купівля квартири на вторинному ринку часто означає, що під гарними шпалерами ховаються проводка кількадесятирічної давності, іржаві труби й стяжка, яка давно розсипається. Головне правило ремонту вторинного житла: спершу інженерія і «скелет», потім — красиве оздоблення. Розповідаємо, що міняти обов'язково, що можна залишити після перевірки і як не витратити бюджет на косметику поверх проблем.

Почніть з огляду, а не з вибору плитки

Перш ніж планувати дизайн, огляньте квартиру разом з електриком і сантехніком. Їхній висновок визначить, наскільки глибоким буде ремонт і скільки він коштуватиме. Що варто з'ясувати:

• з якого матеріалу проводка — мідь чи алюміній, чи є заземлення, у якому стані щит;
• з чого труби водопроводу і каналізації, чи є сліди протікань;
• у якому стані стояки і хто відповідає за їхню заміну в будинку;
• які вікна і чи тримають вони тепло;
• чи міцна стара стяжка і штукатурка.

Якщо ви тільки обираєте квартиру, корисним буде чеклист «Перевірка квартири перед покупкою».

1. Електропроводка — міняти майже завжди

У більшості квартир старого фонду проводка розрахована на зовсім інше навантаження: кілька лампочок, холодильник і телевізор. Сучасна квартира — це бойлер, пральна і посудомийна машини, індукційна плита, кондиціонери. Старі лінії перегріваються, ізоляція крихне, з'являються ризики пожежі.

Міняти обов'язково, якщо:

• проводка алюмінієва;
• немає заземлення (двопровідна схема);
• старий щит з корками чи одним-двома автоматами;
• розетки гріються, автомати часто вибивають, мерехтить світло.

Нова проводка робиться з мідного кабелю з окремими лініями на потужні прилади, автоматами і ПЗВ. Орієнтовна ціна — 220–350 грн за точку в Києві. Повний гід — у статті «Заміна проводки в старому фонді», а про планування точок — «Електрика при ремонті».

2. Водопровід і каналізація всередині квартири

Сталеві оцинковані труби з часом заростають іржею зсередини: падає тиск, вода йде з рудим відтінком, різьбові з'єднання підтікають. Чавунна каналізація тріскається і пропускає запахи. Під час капітального ремонту розведення по квартирі міняють повністю — на поліпропілен, металопластик чи зшитий поліетилен для води і пластикові труби для каналізації.

Орієнтовна ціна сантехнічних робіт — 900–1500 грн за точку в Києві. Найкраще поєднати заміну труб з ремонтом ванної — див. «Послідовність ремонту ванної» і «Скільки коштує ремонт ванної кімнати».

3. Стояки — окрема історія

Стояки водопостачання, каналізації та опалення — спільне майно будинку. Але якщо ви робите ремонт, а стояк у санвузлі старий, найкраще замінити хоча б ділянку в межах квартири, поки стіни відкриті. Інакше аварія на старому стояку через кілька років зіпсує новий ремонт і вам, і сусідам знизу.

• заміну погоджують з ОСББ або керуючою компанією — для неї треба перекрити стояк;
• добре, якщо вдасться домовитися з сусідами зверху і знизу про заміну на кілька поверхів одразу;
• до стояків і ревізій має лишатися доступ — не замуровуйте їх наглухо в короб без люка.

4. Вікна — до штукатурки, не після

Старі дерев'яні вікна чи перші покоління пластикових часто вже не тримають тепло. Якщо плануєте заміну, робіть її на початку ремонту — до вирівнювання стін і укосів. Монтаж нових вікон після оздоблення гарантовано пошкодить свіжу штукатурку і фарбу. Якщо пластикові вікна в цілому справні, їх можна відрегулювати й замінити ущільнювачі.

5. Стяжка і стіни

Стара стяжка може бути тріснутою, з порожнинами, з перепадами в кілька сантиметрів. Під ламінат чи плитку її доводиться або повністю знімати і робити нову (280–400 грн/м² у Києві), або вирівнювати наливною підлогою (150–220 грн/м²), якщо основа міцна. Детальніше — у статті «Стяжка підлоги».

Стіни у вторинному житлі нерідко мають відхилення в кілька сантиметрів і стару штукатурку, що відшаровується. Її простукують: де «бубнить» — знімають. Вирівнювання по маяках коштує 280–400 грн/м². Як обрати спосіб — у статті «Вирівнювання стін».

Що можна залишити після перевірки

• Мідну проводку з заземленням, прокладену під час відносно недавнього ремонту, — якщо електрик підтвердить стан і достатній переріз.
• Пластикові труби без слідів протікань — з перевіркою з'єднань.
• Справні металопластикові вікна — після регулювання.
• Міцну стяжку з невеликими перепадами — під наливну підлогу.
• Радіатори — якщо вони не течуть і прогріваються рівномірно (заміну погоджують з керуючою компанією).

Орієнтовний бюджет

Ремонт вторинного житла з заміною інженерії — це капітальний ремонт: орієнтовно 5000–8000 грн/м² за роботу в Києві і від 3500 грн/м² у регіонах. Для Львова, Одеси й Дніпра застосовується коефіцієнт 0,85–0,9, для Харкова — 0,8, для інших міст — 0,75–0,8. Матеріали оплачуються окремо, а демонтаж (шпалери — 60–100 грн/м², плитка — 150–250 грн/м²) і вивезення сміття (від 1500 грн за машину) у кошторисі часто йдуть окремими рядками — уточнюйте, чи входять вони в ціну за м².

У вторинному житлі резерв на непередбачені роботи особливо важливий: під старим оздобленням часто знаходяться сюрпризи. Як закласти його в кошторис — у статті «Кошторис ремонту квартири».

Правильна черговість

1. Огляд і план: що міняємо, що залишаємо.
2. Демонтаж оздоблення, старої плитки, за потреби стяжки.
3. Заміна вікон і вхідних дверей.
4. Заміна стояків (з погодженням) і розведення сантехніки.
5. Нова проводка і щит.
6. Штукатурка, стяжка, гідроізоляція мокрих зон.
7. Плитка, стелі, чистове оздоблення, підлога, двері.

Детальна схема — у статті «Послідовність ремонту квартири».

Типові помилки

• Косметичний ремонт поверх старої інженерії. Гарні стіни доведеться розбирати при першій аварії.
• Заміна труб у квартирі без заміни ділянки стояка. Найслабша ланка лишається поруч із новою плиткою.
• Нова проводка зі старим щитом. Без автоматів правильного номіналу і ПЗВ безпека не з'являється.
• Стояки, замуровані наглухо. При аварії доведеться ламати плитку.
• Недооцінка демонтажу. У старих квартирах кілька шарів шпалер, фарби і плитки — це час, гроші і кілька машин сміття.

Чим допоможе «Гарант Ремонт»

Перед ремонтом вторинного житла наші електрик і сантехнік оглядають квартиру і чесно кажуть, що треба міняти, а що можна залишити. Інженерію ми робимо власними силами і показуємо приховані траси на фото до закриття стін.

• Оцінка вартості до початку робіт — майстер приїжджає на замір і складає кошторис по етапах, щоб ви знали бюджет заздалегідь.
• Робота поетапно — ви приймаєте кожен етап, і лише після цього ми переходимо до наступного.
• Своя інженерія — електрику й сантехніку виконують наші електрики та сантехніки.
• Гарантія на роботи від 1 року.
• 11 міст — Київ, Дніпро, Одеса, Вінниця, Львів, Івано-Франківськ, Житомир, Харків, Полтава, Кривий Ріг і Луцьк.

Докладніше про послугу — на сторінці ремонту квартир, орієнтовні ціни на окремі роботи — на сторінці цін. Замовити виїзд майстра для оцінки можна онлайн зі знижкою.

Часті запитання

Чи обов'язково міняти алюмінієву проводку?

Так, при ремонті — обов'язково. Алюміній не розрахований на навантаження сучасної техніки, з'єднання з часом окислюються і гріються. Міняють на мідний кабель з заземленням і новим щитом.

Хто має міняти стояки — я чи ОСББ?

Стояки — спільне майно будинку, заміну погоджують з ОСББ чи керуючою компанією. На практиці під час ремонту власник часто сам оплачує заміну ділянки в межах своєї квартири, щоб не ризикувати новим ремонтом.

Чи можна не знімати стару стяжку?

Можна, якщо вона міцна, без порожнин і великих перепадів. Тоді її вирівнюють наливною підлогою. Тріснуту, розсипчасту стяжку з порожнинами краще замінити.

Скільки коштує ремонт двокімнатної квартири на вторинці?

Для 60 м² у Києві робота капітального ремонту орієнтовно коштує 300 000–480 000 грн, плюс матеріали; демонтаж і вивезення сміття уточнюються в кошторисі. Точна сума — після огляду і замірів.